Terenuri Brasov

„Dom’le, da de ce nu ții matale terenurile astea încă 20 de...
„Dom’le, da de ce nu ții matale terenurile astea încă 20 de ani și te îmbogățești matale, vânzătorul și nu io, ăsta de cumpăr ?”
man

Răspunsul la aceasta intrebare, pe care o aud destul de frecvent, mai ales sub forma ei restransa: „Da’, de ce vindeti?” este unul extrem de simplu – dacă nu vând o parte (destul de mare) din proiect și nu se construiește pe el nu am nicio șansă să am o creștere semnificativă de valoare.

Să presupunem că am finalizat un proiect cu 100 de parcele de 500 mp. Un total de 50.000 mp.
Am blocat aici timp de 3-4 ani, cât am dezvoltat acest proiect o sumă cam de 25-30.000 euro (în cumpărarea terenului, notar, cadastru, PUZ, drumuri + nervii si stress-ul pe care nu le vede nimeni, etc).

Varianta 1:

Îl vând tot (en-gross) unui dezvoltator care il cumpara sa il vanda mai departe la bucata.
50.000 mp x 0,8 eur/mp – am luat 40.000 eur, din care scad investitia mea de 25-30 de mii si raman cu un profit de 10.000 pentru 2-3 ani de munca. Cu impozitul aferent, cu notar, cu toate cele ajung la 7.000 – 8.000 pentru 3 ani de munca si bani investiti, adica 200 euro pe luna. Nu e rau, dar se poate si mai bine (cred eu)

Varianta 2:

Îl pun la păstrare pe următorii 10 ani. După acest timp voi avea același teren, care va valora puțin mai mult decât acum (e tot teren pe care pasc oi, tot într-o zonă frumoasă, cu potențial, dar pe care nu a construit nimeni). Deci, am blocat 25-30.000 intr-un teren pe 10 ani, pe care sper sa il pot vinde atunci cu cat ? cu 60.000 sa zicem. Am facut un profit de 30.000 euro pe 10 ani, adica 3000 euro / an, adica 300 euro / luna …. la toata munca si investitia facute ? Mda … deocamdata credem ca se poate si mai bine.

Varianta 3 (ceea ce facem de mai bine de 12 ani)

Scoatem proiectul la vanzare.

Vindem primele 5 parcele la 1 euro / mp – 500 mp x 5 parcele x 1 eur = 2.500 eur venit
Urmatoarele 5 parcele le vindem la 1,5 euro = 3.750 eur venit
Trece un an de la prima vanzare
Apare primul cumparator care „tranteste” o fundatie si incepe constructia unei case. Super !
Urmatorul teren … la vanzare la 2 euro / mp. Si mai vind 5 parcele = total 5.000 euro venit

Pana acum am vandut 15 parcele, am scos 12.500 euro (aproape jumatate din ce am investit si a trecut un an de la prima vanzare).

Mai trec cateva luni … mai apare o constructie in zona, si inca una. Incepe sa apara interes pentru zona. Urmatoarele 5 terenuri … 3 euro / mp si inca 5 la 4 euro / mp.

Am obtinut un venit de 5 x 500 x 3 = 7500 + 5 x 500 x 4 = 10.000

Bilant: din parcelele initiale am vandut 30-40 (jumatate din proiect) si mi-am scos banii cheltuiti. Am platit impozitele aferente si am deoparte si banii de impozit pentru urmatorii 2-3 ani securizati. Deja se intrevede la orizont profitul …

Peste inca 6-12 luni mai apare o casa. Primaria se implica in a amenaja drumul. Apare reteaua de curent electric pe teren. Ghici ce ? Pretul la teren e acum 8 euro / mp. Vand inca 10 parcele x 500 mp x 8 euro = 40.000 eur. Super profit … si mai am inca parcele la vanzare !

Si tot asa, pana la final, cand eu raman fara parcele, dar am obtinut un randament excelent la banii investiti si la timpul pe care mi l-am petrecut cu clientii pe teren si toata lumea e fericita. Statul isi ia impozite si taxe de la mine, notarul isi ia onorarii, Primaria impozite si toata lumea prospera.

Cei mai fericiti sunt insa clientii mei. Primii, cei care au avut curaj si viziune sunt cei care cumpara de la mine de fiecare data in fiecare nou proiect. Pentru ca au vazut ca e o reteta care merge si pentru ca au simtit ca se pot castiga bani fara efort, printr-o investitie inteligenta. Cei care au venit pe parcurs, pentru ca au cumparat un teren la un pret corect.

Si sa nu uitam … terenul este singurul bun care nu se mai fabrica. Oricat ar fluctua preturile pe termen scurt, cu orice crize si ne-crize, e CEA MAI BUNA INVESTITIE PE TERMEN LUNG. Spre deosebire de banii din banca, pe care poate maine nu-i mai vezi (banca a dat faliment si te-ai transformat in „creditor chirografar”) terenul nu ti-l poate lua nimeni. E acolo, pe numele tau si peste 5 si peste 10 si peste 20 de ani. E o valoare care nu se strica si nu cere de mancare. Indiferent daca cumperi de la noi sau de la altii … pe termen lung nu prea ai cum sa dai gres cu un teren. Da, pe termen scurt pretul poate sa si scada (vezi recesiunea din 2009-2014) dar in linii mari pretul activelor reale creste pe termen lung. Intotdeauna a fost asa si avem toate motivele sa credem ca asa va fi si de aici inainte ! In 20 de ani din nou totul va fi la un maxim istoric (vezi ciclurile Kondratieff).

Așa că raspunsul la intrebarea de la care am plecat e simplu, deși pare paradoxal: vând ca să pot să câștig mai mult pe termen lung. Cu cât clienții mei sunt mai mulți și au făcut o investiție bună, cu atât și eu am făcut o investiție mai bună.

Sunt în aceeași barcă cu toți cumpărătorii mei și interesul nostru pe termen lung este să se construiască în fiecare proiect, pentru ca să ne crească tuturor valoarea terenului. La fel ca la canotaj. Cârmaciul stă în barcă și ia medalie … la fel ca și cei ce au tras la rame ! Cât timp toată lumea a câștigat, e cel mai bun sentiment !
Etichete: profit, vanzare in rate, vanzare teren

www.terenuri-de-vânzare.ro